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Comment éviter d’avoir les poches vides en fin de bail ?

On connaît tous des histoires de baux qui se terminent dans la douleur… Les frais de sortie sont exorbitants et le locataire ne s’y attendait pas… Alors, comment sortir d’un bail la tête haute et le portefeuille rebondi ?

En fin de bail, le locataire évalue souvent mal les coûts de remise en état des locaux. Les surfaces louées doivent en effet être rendues dans leur état original (c’est-à-dire l’état existant lors de la signature du bail).

Rendre le bien « à l’identique »
Le locataire est responsable des dégâts et des modifications qu'il a effectués durant l’occupation de la surface louée.

Dans la plupart des baux, il est d’ailleurs stipulé que le locataire doit remettre les lieux en « pristin état » - c’est-à-dire en l’état d’origine - avant son départ. Pourtant, cette petite phrase, à laquelle on porte souvent peu d’attention dans le contrat, peut être lourde de conséquences.

Prenons un exemple : le locataire a cloisonné le bien après l’état des lieux d’entrée.

Lors de sa sortie, deux possibilités se présentent à lui : soit il effectue les travaux à sa propre initiative pour remettre les locaux dans leur état d’origine. Soit il paie le propriétaire afin qu’il se charge lui-même du chantier.

Dans certains contrats, une clause inclut en outre une indemnité de chômage locatif pendant la durée des travaux. En général, ce chômage locatif s’élève à un mois, mais il peut arriver qu’il en atteigne deux lorsque le mois entamé est dû.

Et ce n’est pas tout ! Il faut aussi compter avec les taxes (précompte immobilier, taxes régionales, sans oublier les charges communes). Bref, la facture peut très vite s’alourdir.

Mieux vaut donc y réfléchir à deux fois - ou tout au moins anticiper les conséquences - avant d’entamer des travaux dans un lieu dont on n’est pas propriétaire !

A chacun son expert
Lors de l’état des lieux de sortie, l’expert mandaté est payé à parts égales par le propriétaire et le locataire. Il est toutefois fortement recommandé de miser sur deux experts (et plus encore lors de la sortie) dans un souci d’impartialité et pour éviter le conflit d’intérêt.

Concrètement, la mission des experts sera de constater les changements et/ou dégradations survenues pendant la durée du bail. Les petites détériorations dues à un usage normal (ce qu’on appelle la vétusté) seront jugées « normales » selon certains critères. Il faut savoir, par exemple, qu’une moquette s’amortit sur 9 ans. Donc, si celle-ci est usée après 6 ans, elle sera amortie à hauteur de 6/9.

L’amortissement de la peinture, de son côté, est de 6 ans. Cependant, la couleur originale doit avoir été conservée. Si celle-ci est différente, même après 6 ans, elle sera considérée comme un dégât.

Enfin, tous les dommages résiduels (par exemple des trous dans le plafond relevant de l’enlèvement de cloisons) seront considérés comme des dégâts locatifs.

Les améliorations ne sont pas des plus-values !
Trop souvent, le locataire pense que les travaux d’aménagement qu’il a effectués - et qui parfois lui ont coûté très cher - constituent une plus-value. Non seulement pour l’immeuble, mais aussi pour le propriétaire dans l’optique d’une location future. Or, il n’en est rien !

En effet, dans presque tous les cas, les propriétaires préfèrent encaisser la somme (majorée des coûts liés à l’indemnité de non-disponibilité) équivalente à la remise en état des lieux. Il n’est en revanche pas écrit que le propriétaire utilisera ces fonds pour remettre les locaux en « pristin état ».

En résumé…
Lorsque le locataire quitte le bien sans avoir effectué la remise en état, le propriétaire reçoit en indemnité les modifications + le chômage locatif + la valeur de l’évaluation du coût de remise en état. Il va sans dire que ces frais sont très souvent élevés et constituent une mauvaise surprise pour le locataire.

Cependant, ces modifications restent acquises au propriétaire et il n’est pas obligé de procéder à la remise en état. Il est donc préférable, pour le locataire, de prendre l’initiative de :
1. Effectuer soi-même les travaux de remise en état avant la fin du bail ou
2. Négocier préalablement pendant les 4-5 mois qui précèdent la fin du bail un montant forfaitaire pour convenir à l’avance le coût la remise en état en fin de bail

Les avantages :
- Eviter le chômage locatif + les charges sur cette période + les taxes
- Donner la possibilité de mieux négocier les prix des travaux
- Pouvoir récupérer la TVA (sinon le propriétaire demandera un montant forfaitaire sans possibilité de récupération de la TVA)

Bon à savoir
• Il est recommandé aux deux parties de faire dresser un état des lieux de sortie à la fin du bail, de la même manière que l'état des lieux d'entrée. Chaque partie aura ainsi la preuve de l'état du bien au moment de la restitution des lieux. Cet état des lieux sera également établi contradictoirement à frais communs. La comparaison avec l'état des lieux d'entrée permettra de cerner avec précision les dégâts causés par le locataire. En cas de litige, le juge de paix pourra nommer un expert qui sera chargé d'y procéder.
• Le propriétaire n’a en général pas l’habitude de faire de cadeau à un locataire sortant car celui-ci n’est plus son client. L’argument d’être en bon terme avec le propriétaire ne jouera pas dans la facture finale. Un Tenant Rep indépendant pourra vous guider afin d’éviter les mauvaises surprises pendant et à la fin du bail.

Yves conseil11

Notre géomètre-expert assermenté vous donne des conseils à tenir en compte avant la signature de votre bail.